Czy jest szansa na spadki cen mieszkan w 2022?

Opublikował(a) Franciszek Bordowski dnia 19 kwietnia 2022 w kategorii Nieruchomości, Obrót nieruchomościami | 0 komentarzy

Grafika 2D - tablica z wykresem pokazującym spadek, a obok figurka domu

Na rynku mieszkaniowym dzieje się mnóstwo ciekawych rzeczy. Ogólnie ostatnie 2-3 lata były okresem rekordowej koniunktury. Ceny rosły niemal bez przerwy. Oczekiwano, że pandemia przystopuje ten trend, jednak tak się nie stało. Wręcz odwrotnie – stawki za metr kwadratowy zaczęły notować rekordy. Wiele osób marzących o własnym M czeka na spadek cen i w ten sposób dotrwały do początku 2022. W pierwszych miesiącach tego roku w końcu zanotowano pogorszenie koniunktury w mieszkaniówce. Czy to oznacza, że będzie taniej?

Pandemia napędziła koniunkturę w mieszkaniówce

Jedynie na samym początku pandemii zaobserwowano spowolnienie sprzedaży. Wynikało to z kilku czynników, ale głównie ze wzrostu niepewności oraz z utrudnień w zawieraniu transakcji (obowiązywały lockdowny, utrudniające lub uniemożliwiające pracę agentom). Po tym krótkim okresie sprzedaż ruszyła i ceny znowu rosły. Wzrost nawet przyspieszył, ponieważ ludziom dała się we znaki inflacja – gdy oszczędności zaczęły tracić wartość, wiele osób zdecydowało się ulokować je w dodatkowym mieszkaniu. Ogromne znaczenie miał też bardzo tani kredyt, będący efektem niskich, symbolicznych wręcz stóp procentowych. To dzięki niemu wielu planujących przeprowadzkę uznało, że mogą sobie pozwolić na większe mieszkanie lub nawet dom. Klasycznie już więc nieruchomości odgrywały rolę “bezpiecznej przystani” w niestabilnym gospodarczo czasie.

Koniec prosperity?

Jednak nic nie trwa wiecznie, chciałoby się powiedzieć. Inflacja zaczęła tak galopować, że Rada Polityki Pieniężnej została wręcz zmuszona do podniesienia stóp procentowych. Pierwsza taka korekta nastąpiła w październiku 2021 roku i była określana mianem kosmetycznej i jednorazowej. Lecz szybko się okazało, iż tak nie jest – RPP podnosiła stopy na każdym kolejnym posiedzeniu, czyli co miesiąc. W marcu decyzja była rekordowa, bo parametr poszedł w górę aż o 1 punkt procentowy. Do tego prezes Glapinski już zapowiadał, że to nie koniec podwyżek i będzie jeszcze wyżej.

Wyższe stopy procentowe to wyższy WIBOR, a wyższy WIBOR, to droższe kredyty. Osoby, które już zdążyły się zadłużyć, będą płacić większą miesięczną ratę. Niestety w niektórych przypadkach może oznaczać to niewypłacalność i konieczność spieniężenia nabytej nieruchomości. Z kolei w przypadku tych, którzy dopiero planowali zakup, wyższa stopa to mniejsza zdolność kredytowa. To wszystko oznacza dwie rzeczy: mniej pieniędzy na rynku nieruchomości oraz więcej mieszkań na sprzedaż na rynku wtórnym.

Czy będzie taniej?

Patrząc na opisane powyżej czynniki można dojść do wniosku, że już niebawem nastąpi spadek cen mieszkań. Czy aby na pewno? Statystyki sprzedaży deweloperów i portali z ogłoszeniami z początku 2022 mówią o spadkach rzędu 20-30%. Mniej jest też zapytań o oferty, za to ofert jest więcej. To wszystko sprzyja obniżce cen, jednak ceny rosną. Możliwe, że dzieje się tak “siłą rozpędu” – rynek nieruchomości, w tym mieszkaniówka, zazwyczaj ze sporym opóźnieniem reaguje na zmiany koniunktury. Należy jednak pamiętać też o tym, iż na sytuację będzie mocno wpływała wojna w Ukrainie. Z jednej strony jest ogromna fala uchodźców, generujących rekordowe zapotrzebowanie na mieszkania do wynajmu, z drugiej – dalsze wzrosty cen materiałów budowlanych oraz robocizny (to drugie ze względu na odpływ tanich robotników z Ukrainy, którzy wracają bronić swojej ojczyzny).

Czy w takim razie jest szansa na niższe ceny mieszkań? Raczej niewielka, ponieważ koszty wykonawstwa rosną, a inflacja redukuje wartość pieniądza. Niewykluczone jednak, że ceny się zatrzymają i mimo, że kwotowo będą takie same, to realnie spadną, ponieważ inflacja wymusi wzrost naszych zarobków. Lepiej też nie czekać na jakieś spektakularne zmiany koniunktury w największych miastach – tam pewnie sytuacja pozostanie bez zmian. Za to korzystniejsze oferty mogą zacząć się pojawiać w bardziej peryferyjnych ośrodkach.